Mattone o BTP: affitto al 2% netto contro 3,9%

Affitto di un bilocale: circa il 2% netto l'anno. BTP decennale: 3,9% netto l'anno. Il primo è il calcolo di Money.it su un bilocale da acquistare a scopo di investimento, rapportato all'esborso complessivo; il secondo è il rendimento netto del BTP decennale rilevato nella mattinata di giovedì 15 ottobre, con rendimento lordo al 4,51% e tassazione agevolata al 12,5% sui titoli di Stato. Il confronto vale per l'esempio descritto, non per ogni immobile.

Quanto rende davvero un bilocale affittato?

Nell'esempio di Money.it l'esborso complessivo per arrivare alle chiavi del bilocale è più alto del prezzo dell'immobile. Su quella spesa totale l'affitto lascia un netto di 4.465 euro l'anno, dopo costi e cedolare secca, cioè circa il 2% annuo.

Quel netto è il risultato di una sequenza. Si parte da un rendimento lordo che sulla carta sfiora il 6%, poi si toglie l'IMU, si mette in conto un periodo di sfitto, si accantona la manutenzione (la caldaia, per esempio) e si applica la cedolare secca, l'imposta sostitutiva sul canone. Quello che resta è il 2%.

Il confronto in euro: mattone contro BTP decennale

Il netto dell'affitto è di 4.465 euro l'anno. Il BTP decennale, applicando il 3,9% netto alla stessa base di capitale, rende più dell'affitto. Il conto è uno scenario aritmetico: usa il rendimento netto rilevato il 15 ottobre e non tiene conto di eventuali variazioni del prezzo del titolo prima della scadenza.

La differenza tra le due strade, a parità di capitale, nasce dal confronto tra il 3,9% netto del BTP e i 4.465 euro netti dell'affitto sul capitale impiegato. Il BTP lo incassi senza inquilino, senza morosità e senza lavori; l'immobile, a differenza del titolo, resta un bene che puoi usare, vendere o lasciare in eredità.

Perché il lordo e il netto sono così distanti?

Il rendimento lordo medio degli affitti in Italia, secondo Idealista, è l'8,6% nel terzo trimestre del 2026, contro il 9,7% del trimestre precedente. Sono medie nazionali e cambiano da città a città. Nel terzo trimestre del 2026 il lordo è il 4,8% a Milano, il 5,2% a Bologna, il 5,4% a Firenze, il 6% a Roma e l'11% a Biella.

Anche per questo, rispetto al quadro settimanale, il tema è come leggere un numero lordo: il rendimento pubblicato è il canone diviso il prezzo, mentre il netto è ciò che arriva sul conto dopo le voci di costo. Nell'esempio del bilocale il passaggio dal 6% al 2% porta con sé quattro punti persi tra imposte e imprevisti.

Che cosa cambia con il canone concordato o con il mutuo?

Il canone concordato

Con il canone concordato la cedolare secca scende al 10% nei comuni ad alta tensione abitativa e l'IMU si riduce al 75% in tutti i comuni. Nell'esempio di Money.it il netto annuo sale così a 4.550 euro, contro i 4.465 dell'affitto a canone libero: un divario che non cambia la graduatoria con il BTP.

Chi pensa agli affitti brevi trova un'altra aliquota: la Legge di Bilancio 2026 fissa la cedolare secca al 21% sul primo immobile e al 26% dal secondo immobile in poi. Con più immobili il prelievo sul canone cresce, mentre le spese restano a carico del proprietario.

Il mutuo

Il tasso fisso medio dei mutui a settembre, secondo Facile.it, è il 3,46%. Il rendimento netto dell'affitto dell'esempio è circa il 2%: se l'acquisto fosse finanziato a quel tasso, il costo del denaro supererebbe il rendimento dell'immobile e la leva diventerebbe negativa.

I prezzi delle case compensano la differenza?

I prezzi delle abitazioni in Italia sono saliti del 4% nel secondo trimestre del 2026 su base annua (Istat, dato provvisorio pubblicato il 17 settembre). Nello stesso periodo le case nuove hanno segnato il 5% e le case esistenti il 3,7%; per le città, Torino 8,5%, Roma 6,4%, Milano 2,4%. L'inflazione italiana, stima Istat per settembre, è al 4,2%.

Il confronto tra prezzi e inflazione dice che un aumento del 4% annuo, con inflazione al 4,2%, non aggiunge potere d'acquisto al valore di un immobile. Sono due misure diverse (la prima sul secondo trimestre, la seconda una stima di settembre) e non si sommano al rendimento netto dell'affitto. Non vale per ogni casa: nelle città con rialzi più marcati, come Torino, il quadro cambia.

Quale rischio resta fuori dal calcolo?

Il netto di 4.465 euro include un periodo di sfitto, ma non include una morosità prolungata. Nel 2025 i provvedimenti di sfratto in Italia sono stati 37.122, il 7,6% in meno sull'anno precedente (dati del Viminale), e gli sfratti eseguiti con l'ufficiale giudiziario sono stati 18.292. Sono numeri nazionali, non una probabilità per il singolo contratto.

Il BTP, nelle stesse condizioni, non ha un inquilino da cui dipendere. Il suo rischio è un altro: lo spread tra BTP e Bund era a 111 punti base nella mattinata del 15 ottobre, e il prezzo del titolo può muoversi prima della scadenza. Contenuto informativo, non consulenza fiscale né finanziaria: requisiti e aliquote vanno verificati sulle fonti ufficiali.

Sulla stessa base di capitale dell'esempio, la strada dell'affitto porta 4.465 euro l'anno; quella del BTP, con il 3,9% netto, porta di più. La distanza si ripete ogni mese, e a ottobre l'inquilino non compare in nessuna delle due righe del conto.