Mutuo fisso o variabile: la rata pesa 748 euro al mese

La rata media del mutuo per un italiano è arrivata a 748 euro al mese, in crescita del 6,9% in un anno secondo l'analisi di eXp Italy riportata da Idealista. Non è un numero astratto: è il punto in cui converge la scelta fra tasso fisso e tasso variabile, la decisione che condiziona il bilancio familiare per due o tre decenni. Dietro quella cifra ci sono due meccanismi di calcolo diversi, e capire come funzionano serve più di qualunque previsione su dove andranno i tassi.

Due indici, due logiche di rischio

Il mutuo a tasso fisso si costruisce sull'IRS (Interest Rate Swap, indicato anche come EURIRS), un indice che riflette le aspettative del mercato sui tassi a lungo termine. La banca somma IRS più uno spread fisso e quella rata resta identica dalla prima all'ultima scadenza. Il mutuo a tasso variabile si aggancia invece all'Euribor a 1, 3 o 6 mesi, oppure direttamente al tasso BCE, sempre più uno spread. La rata si ricalcola a ogni scadenza dell'indice: sale se l'indice sale, scende se scende.

La differenza pratica è tutta qui: nel fisso il rischio di tasso lo prende in carico la banca al momento della firma, incorporandolo nello spread iniziale; nel variabile il rischio resta sul mutuatario per tutta la durata del prestito. Non è un dettaglio da contratto: è la ragione per cui due famiglie con lo stesso importo finanziato possono ritrovarsi, nello stesso anno, con rate che si muovono in direzioni opposte.

Cosa significa in euro

Se la rata media nazionale è salita a 748 euro al mese con un incremento del 6,9% annuo, la stessa percentuale applicata a ritroso restituisce una rata di circa 700 euro un anno prima. La differenza, circa 48 euro al mese, equivale a 576 euro l'anno in più da trovare nel bilancio familiare, senza che sia cambiato nulla nell'immobile acquistato o nel capitale residuo. Chi ha scelto il variabile negli anni di tassi bassi e non ha rinegoziato si trova oggi a intercettare proprio questo tipo di scostamento; chi ha il fisso continua a pagare la rata concordata alla firma, qualunque cosa accada a Euribor e IRS nel frattempo.

Va detto con chiarezza: questi numeri descrivono un dato medio nazionale, non la rata di un singolo mutuo specifico, che dipende da importo, durata, spread applicato e anno di stipula. Il contenuto ha valore informativo e non costituisce consulenza finanziaria né raccomandazione su un prodotto di mutuo in particolare.

Il livello di rischio non è simmetrico

Il tasso fisso offre certezza sulla rata, ma quella certezza ha un prezzo: lo spread di partenza è quasi sempre più alto di quello di un variabile alla stessa data di stipula, perché la banca vende protezione dal rialzo futuro. Il tasso variabile parte più conveniente, ma espone a due scenari opposti: se l'Euribor scende, la rata scende senza bisogno di rinegoziare nulla; se sale, il mutuatario assorbe l'aumento a bilancio invariato, senza alcun ammortizzatore automatico.

Esistono formule intermedie, come il variabile con cap (tetto massimo alla rata) o il mix fisso-variabile, ma restano prodotti di nicchia rispetto ai due schemi principali. Per la maggior parte dei mutuatari italiani la scelta fra fisso e variabile resta quindi binaria, fra prevedibilità e possibile risparmio.

Il profilo conta più della previsione sui tassi

Chi ha un reddito stabile ma poco margine di manovra nel bilancio mensile tende a orientarsi sul fisso: sa già oggi quanto pagherà fra dieci anni, e questo permette di pianificare altre spese senza sorprese. Chi ha invece un reddito più elevato rispetto alla rata, o un cuscinetto di risparmio capace di assorbire oscillazioni, può permettersi l'esposizione del variabile nella speranza di pagare meno nel tempo. Non è una domanda sull'andamento futuro dei tassi, nessuno può rispondere con certezza, ma una domanda sulla propria capacità di reggere una rata che cambia.

Chi ha già un mutuo a tasso variabile e vede la rata salire ha comunque strumenti da conoscere: la surroga verso un altro istituto, la rinegoziazione con la banca originaria, o il passaggio a un piano di ammortamento diverso. Su quest'ultimo punto, va segnalato che il piano più diffuso in Italia resta l'ammortamento alla francese, con quota capitale crescente e quota interessi decrescente; esiste anche l'ammortamento all'italiana, con quota capitale costante e interessi decrescenti fin dalla prima rata, meno comune ma non estinto dal mercato.

Un numero che si muove ogni anno

Il dato ISTAT sui prezzi al consumo di luglio 2026 registra un indice NIC a 103,4 e un indice FOI a 103,1, entrambi su base 2025. Non sono numeri direttamente collegati al costo dei mutui, ma fotografano lo stesso contesto in cui quella rata di 748 euro si inserisce: un bilancio familiare in cui ogni voce di spesa, dal supermercato al finanziamento della casa, si muove in parallelo, senza che una compensi l'altra.

La rata del mutuo, a differenza della spesa alimentare, è un impegno fissato all'inizio di un rapporto contrattuale che dura in media vent'anni o più. La scelta fra fisso e variabile non si rifà ogni mese: si prende una volta, quasi sempre nel momento in cui si ha meno esperienza per valutarla, e si convive con le sue conseguenze per il resto del prestito.