Vendere casa con planimetria sbagliata: quando basta
Planimetria non aggiornata: lavori entro il 24 maggio 2024 spesso non richiedono sanatoria per vendere casa. Cosa verifica il tecnico prima del rogito.
Il 24 maggio 2024 è la data che decide se un tramezzo spostato senza permesso blocca o no la vendita di una casa. Il Testo Unico dell'Edilizia, integrato dal decreto Salva Casa, stabilisce che le difformità minori eseguite entro quella soglia temporale rientrano spesso nelle tolleranze esecutive. Non sempre serve quindi un titolo in sanatoria per andare al rogito. Il punto è capire quando la difformità è davvero "minore" e quando invece serve un passaggio formale in più, come una CILA tardiva o una procedura più articolata.
Cosa sono le tolleranze esecutive
Il Testo Unico dell'Edilizia disciplina le tolleranze esecutive: piccole irregolarità geometriche, modifiche alle finiture, diversa collocazione degli impianti o delle opere interne. Non costituiscono violazione edilizia a una condizione precisa: non devono pregiudicare l'agibilità dell'immobile. Se un proprietario ha spostato un tramezzo di pochi centimetri o ha cambiato la posizione di una porta interna, e il lavoro risale a prima del 24 maggio 2024, la legge non impone automaticamente una sanatoria.
Qui si annida un equivoco frequente. Le soglie percentuali introdotte dal decreto Salva Casa, quelle che riguardano cubatura, superfici e altezze, non sono un margine di libertà per riprogettare gli spazi interni senza permessi. Sono parametri tecnici di tolleranza dimensionale, non un'autorizzazione a fare lavori a piacimento. Chi pensa di poter modificare la distribuzione interna di un appartamento restando "dentro percentuale" confonde due cose diverse: la tolleranza sulla misura di un elemento già autorizzato, e l'assenza totale di autorizzazione per un intervento nuovo.
Perché la data del 24 maggio 2024 pesa così tanto
La soglia temporale non è un dettaglio burocratico: è il crinale che separa due regimi. I lavori realizzati prima di quella data, se rientrano nei parametri di lieve scostamento rispetto al progetto originario, possono non richiedere titolo in sanatoria. I lavori realizzati dopo, o quelli che superano quei parametri anche se anteriori alla data, seguono un percorso diverso, quasi sempre più oneroso in termini di tempo e di documentazione da produrre prima del rogito.
La differenza in pratica: sanatoria evitata, tempo risparmiato
Tradurre questo meccanismo in euro non è semplice: il fact pack disponibile non riporta importi specifici di sanatoria o di parcella tecnica per questo caso. Il beneficio concreto si misura soprattutto in tempo e in rischio evitato al rogito. Se la difformità rientra nella tolleranza, il tecnico incaricato redige una dichiarazione asseverata a supporto dell'atto notarile: un documento che attesta la conformità sostanziale, senza passare per un procedimento amministrativo di sanatoria che richiederebbe istanza al Comune, tempi di istruttoria e, in molti casi, un contributo di costruzione da versare. Come nel briefing di lunedì sul rimborso spese auto in Cassazione, anche qui la variabile decisiva non è la percentuale di scostamento in sé, ma la corretta collocazione temporale e documentale dell'intervento.
Quando invece serve la CILA tardiva
Non tutte le difformità rientrano nelle tolleranze esecutive. Quando la modifica supera il perimetro delle piccole irregolarità, per esempio uno spostamento di tramezzo che altera la distribuzione degli ambienti in modo significativo, o un intervento che tocca la destinazione d'uso di un vano, il proprietario deve regolarizzare con una CILA tardiva, la comunicazione di inizio lavori asseverata presentata a posteriori. È un passaggio formale in più rispetto alla semplice dichiarazione del tecnico, ma resta comunque un livello inferiore rispetto alla sanatoria vera e propria.
Per gli interventi che riguardano parti strutturali dell'immobile, il fact pack indica che si applica una procedura più specifica del Testo Unico, quella dell'articolo 36-bis. In questi casi la difformità non è più "minore" per definizione: coinvolge elementi portanti o comunque rilevanti per la sicurezza statica, e richiede un iter tecnico e amministrativo più strutturato prima che l'immobile possa essere trasferito senza contestazioni successive.
Cosa verificare prima del rogito
Il punto di partenza pratico, prima di qualsiasi trattativa di vendita, è la verifica incrociata tra tre elementi: lo stato reale dell'immobile, i titoli abilitativi depositati in Comune, e la planimetria catastale depositata all'Agenzia delle Entrate. Se questi tre livelli non coincidono, il tecnico incaricato deve stabilire in quale categoria rientra la difformità: tolleranza esecutiva, CILA tardiva, o intervento che richiede la procedura dell'articolo 36-bis. Solo dopo questa classificazione si può sapere se la vendita può procedere con una semplice dichiarazione asseverata o se serve un titolo formale prima del rogito.
Il tema delle verifiche pre-rogito non riguarda solo la conformità edilizia. Come emerge da un caso recentemente discusso su QuiFinanza, il notaio è tenuto a controllare la situazione ipotecaria dell'immobile, ma non è sempre obbligato a verificare la veridicità di ogni dichiarazione fatta dal venditore. Lo stesso principio di responsabilità distribuita vale, in parte, per la conformità edilizia: la verifica tecnica spetta al professionista incaricato dal venditore o dal compratore, non è un controllo che il notaio esegue in autonomia sul merito urbanistico.
Un equilibrio che dipende dal dettaglio, non dalla percentuale
La conclusione operativa di questo quadro normativo è meno rassicurante di quanto sembri a prima lettura. Non esiste una soglia unica che metta tutti al sicuro: esiste una combinazione tra data dei lavori, entità dello scostamento e natura dell'elemento modificato. Chi ha spostato un tramezzo prima del 24 maggio 2024 potrebbe non dover fare nulla. Chi ha toccato una parete portante, anche con un intervento minimo, entra in un percorso che nessuna tolleranza percentuale può semplificare.
