Case pubbliche inutilizzate: sono 117.553 in Italia

Le case pubbliche inutilizzate in Italia sono 117.553 abitazioni, secondo la ricerca di Nomisma per CNA Costruzioni costruita sul censimento del Ministero dell'Economia e delle Finanze (MEF) riferito al 2022. Le abitazioni fanno parte di un patrimonio pubblico non utilizzato o inutilizzabile di 227.262 unità immobiliari, per una superficie complessiva di 40,2 milioni di metri quadrati. Le abitazioni sono il 51,7% delle unità censite.

Il dato fotografa il 2022 e non risulta aggiornato da una rilevazione più recente: il censimento MEF su cui poggia la ricerca resta quello. Di tutto il patrimonio non utilizzato, 206.069 unità sono non utilizzate, mentre 21.193 sono classificate come inutilizzabili. Nelle sezioni che seguono trovi chi possiede questi immobili, quanto sono grandi, che cosa dicono i numeri e che cosa invece non dicono.

Quante sono le case pubbliche inutilizzate e quanto pesano sul totale?

Le abitazioni pubbliche non utilizzate o inutilizzabili sono 117.553 nel 2022, in tutta Italia (Nomisma per CNA Costruzioni, su censimento MEF). Il totale delle unità immobiliari pubbliche non utilizzate o inutilizzabili è invece di 227.262. Le abitazioni rappresentano quindi il 51,7% delle unità censite.

Se si toglie l'edilizia residenziale dal totale, restano 109.709 unità immobiliari di altro genere. Il conto nasce da due voci omogenee della ricerca: 227.262 unità immobiliari complessive meno 117.553 abitazioni. La ricerca non indica di che tipo siano queste 109.709 unità, e non è possibile ricostruirlo da qui.

Che differenza c'è tra «non utilizzate» e «inutilizzabili»?

Nel censimento le unità non utilizzate sono 206.069, pari al 90,7% del patrimonio non utilizzato in Italia nel 2022. Le unità inutilizzabili sono 21.193. Sommate, le due voci danno 227.262, cioè il totale della ricerca.

La distinzione conta per capire che cosa si può fare di questi immobili. Una unità non utilizzata è ferma; una inutilizzabile, per come la classifica il censimento, non può essere usata nelle condizioni attuali. La ricerca, però, non divide i dati per stato di conservazione: lo dichiara esplicitamente. Non è dunque possibile dire quante delle 117.553 abitazioni sarebbero abitabili domani e quante richiederebbero lavori.

Chi possiede le case pubbliche vuote?

I Comuni detengono 122.241 delle unità non utilizzate o inutilizzabili, il 53,8% delle unità censite in Italia nel 2022 (Nomisma per CNA Costruzioni). Un'unità su due, o poco più, è quindi in capo all'ente più vicino ai cittadini e, di solito, con i bilanci più stretti. La ricerca non entra nei bilanci dei Comuni: il dato dice a chi appartengono gli immobili, non perché siano fermi.

Misurata in metri quadrati, la quota dei Comuni è del 56,7% della superficie immobiliare complessiva, che sono i 40,2 milioni di metri quadrati della ricerca. Il peso comunale sale ancora se si guarda a tutte le amministrazioni locali insieme: queste hanno in capo l'81,2% della superficie immobiliare. Il resto, il 18,8% di superficie, è dunque riconducibile ad altri soggetti pubblici. Il 18,8% è il conto di 100 meno 81,2.

Perché la proprietà locale cambia il problema?

Quando la grande maggioranza della superficie è in mano agli enti locali, ogni decisione di recupero passa da migliaia di amministrazioni diverse, ciascuna con il proprio patrimonio e i propri tempi. Il dato nazionale di 117.553 abitazioni è la somma di tanti elenchi comunali, non un unico fascicolo gestito da un solo soggetto.

La ricerca non riporta la distribuzione per regione o per città, quindi la domanda su dove si trovino questi immobili resta aperta: l'analisi copre la distribuzione tra amministrazioni proprietarie e le dimensioni degli immobili, ma qui non è disponibile una ripartizione territoriale, e non la si può dedurre.

Quanto sono grandi gli immobili pubblici non utilizzati?

Il 76% delle unità immobiliari censite ha una superficie fino a 100 metri quadrati (Nomisma per CNA Costruzioni, censimento MEF riferito al 2022). Sono quindi di taglia domestica 76 immobili su 100. Va però ricordato che questa percentuale riguarda l'intero patrimonio non utilizzato, non solo le abitazioni: la ricerca lo precisa, e non permette di dire quante delle 117.553 case rientrino sotto i 100 metri quadrati.

All'estremo opposto c'è una quota piccola di immobili molto grandi. Le unità oltre i 2.000 metri quadrati sono l'1,3% del totale, ma concentrano il 47,6% della superficie complessiva. Un'unità molto grande, pur essendo una piccolissima parte del totale, pesa per il 47,6% di tutti i metri quadrati.

Che cosa significa avere pochi immobili enormi e molti piccoli?

Il patrimonio si divide in due parti. Da una parte ci sono tante unità sotto i 100 metri quadrati, la fascia in cui rientrano gli appartamenti. Dall'altra ci sono pochi edifici sopra i 2.000 metri quadrati, che pesano per il 47,6% della superficie. Quasi il 47,6% dei metri quadrati è dunque in pochissimi immobili; l'altra parte è distribuita su tutte le altre unità, comprese quelle piccole.

Per chi legge la conseguenza è questa: il numero di 117.553 abitazioni e il numero di 40,2 milioni di metri quadrati non si possono dividere l'uno per l'altro per ottenere la metratura di una casa pubblica tipo. La superficie include anche gli immobili di grandi dimensioni e le unità non residenziali, e la media così calcolata non descriverebbe nessuna abitazione reale.

Quante unità sono patrimonio disponibile?

Il patrimonio disponibile conta circa 141mila unità immobiliari nel 2022, il 62,1% del totale censito in Italia (Nomisma per CNA Costruzioni). In termini giuridici, il patrimonio disponibile è la parte di beni pubblici non destinata a un servizio, e per questo più facilmente collocabile sul mercato o in gestione a terzi. La ricerca riporta la quota senza scomporla per tipo di bene.

Il dato incrocia tre numeri che non vanno confusi: 227.262 unità non utilizzate o inutilizzabili, 117.553 abitazioni e circa 141mila unità di patrimonio disponibile. Il secondo e il terzo non si sommano né si sottraggono, perché descrivono due classificazioni diverse dello stesso patrimonio: una per destinazione d'uso, l'altra per natura giuridica del bene. La ricerca non dice quante delle 117.553 abitazioni rientrino nelle 141mila unità disponibili.

Perché il recupero tramite partenariato pubblico-privato resta fermo?

La ricerca di Nomisma per CNA Costruzioni comprende una banca dati e un vademecum sul partenariato pubblico-privato, lo strumento con cui un ente pubblico affida a un operatore privato il recupero o la gestione di un bene. Gli ambiti indicati sono il recupero edilizio, la manutenzione, l'efficientamento energetico e la gestione dei beni.

Le ragioni per cui il recupero resta fermo non sono quantificate nella ricerca: non ci sono cifre sui costi dei lavori, sui tempi delle procedure o sul numero di progetti avviati. Un articolo che attribuisse il blocco a una causa precisa dovrebbe inventarla. Quello che i numeri permettono di dire è la forma del problema: il 53,8% delle unità in capo ai Comuni, un patrimonio distribuito tra migliaia di titolari, uno stato di conservazione non rilevato per classe nei dati usati.

Che cosa manca per misurare il costo di tenerle vuote?

Nessuno dei numeri disponibili è un importo in euro: né il valore delle 117.553 abitazioni, né il costo annuo di manutenzione di un immobile vuoto, né un canone di affitto mancato. Per questo motivo l'articolo non converte il dato in euro al mese o all'anno: farlo richiederebbe una base che la ricerca non fornisce.

Resta una traduzione possibile in unità, non in denaro: 117.553 abitazioni sono 117.553 nuclei familiari che potrebbero, in linea teorica, avere un alloggio, se ogni unità ospitasse un nucleo. È un conto aritmetico, non una stima di quante case sarebbero effettivamente assegnabili.

Come si colloca il dato rispetto alla casa in Italia e in Europa?

Il confronto con il quadro più ampio parte dal tasso di proprietà: in Italia è del 76% secondo Eurostat, riportato da SimulaMutuo. In 76 famiglie su 100 vivono in una casa di proprietà. È un dato diverso dal 76% delle unità pubbliche sotto i 100 metri quadrati: stessa cifra, due misure senza alcun legame tra loro.

A livello europeo, il Focus Piano Casa del Governo italiano riporta dati Eurostat al 2024 su prezzi delle abitazioni, canoni di locazione, quota di abitazioni non locate e persone senza fissa dimora nell'Unione. Sono misure riferite all'UE nel suo insieme, che la ricerca non quantifica e che non vanno lette come dati dell'Italia.

Quante case servirebbero in Europa e quante se ne costruiscono?

Secondo la Commissione europea, citata nel Focus Piano Casa, servirebbero 650.000 abitazioni in più ogni anno a livello europeo, con dato riferito al 2025. Le unità abitative attualmente costruite nell'UE, sempre secondo il Focus Piano Casa e con riferimento al 2024, sono 1,6 milioni. Le due cifre non sono confrontabili tra loro come un deficit: la prima è un incremento necessario annuo, la seconda un volume di costruzione, e la scheda non chiarisce se riguardino lo stesso periodo.

Lo stesso Focus segnala che le licenze edilizie residenziali sono diminuite del 22% rispetto al 2021, dato riferito al 2024. Sul versante dei costi, Eurostat considera eccessivamente onerosa una spesa abitativa che raggiunge o supera una soglia fissata sul reddito disponibile netto. Queste cifre riguardano l'Unione europea nel suo insieme e non vanno lette come dati dell'Italia.

Che cosa cambia per il portafoglio di chi cerca casa?

Sul mercato privato, a inizio 2026 il tasso medio sui mutui in Italia è del 3,55%, secondo FABI. Per i salari, l'OCSE, citata da Il Post, prevede per il 2026 una riduzione degli stipendi reali in Italia dello 0,9%. Sono due dati su fronti diversi, che descrivono il contesto in cui si muove chi cerca un'abitazione: finanziamento a un certo costo, redditi reali previsti in calo.

Il legame con le 117.553 abitazioni pubbliche ferme è un legame di contesto, non di causa: la ricerca non misura quante di quelle case verrebbero assegnate, a quali condizioni o con quali canoni. Il numero dice quanto patrimonio pubblico residenziale esiste fuori dall'uso; non dice quanto sposterebbe il costo dell'abitare per chi paga un affitto o una rata.

Si può fare un conto sul valore di queste case?

Con i dati della ricerca no. Per attribuire un valore in euro servirebbe un prezzo medio per unità, che la ricerca non contiene. Anche un conto ipotetico, per esempio moltiplicando le 117.553 abitazioni per un prezzo tondo, produrrebbe un totale che sembrerebbe un dato ma sarebbe soltanto un'ipotesi. Meglio fermarsi a ciò che il censimento misura: unità, metri quadrati, quote per proprietario e per dimensione.

Questo articolo ha natura informativa: non costituisce consulenza finanziaria né raccomandazione di prodotto, e i dati su mutui e salari sono riportati come contesto, con le rispettive fonti e i rispettivi periodi.

E le unità che non sono dei Comuni?

Finora il peso dei Comuni è stato letto per quello che hanno in carico. Si può guardare anche il resto. Tra le 227.262 unità non utilizzate o inutilizzabili, 122.241 sono comunali (Nomisma per CNA Costruzioni, su censimento MEF riferito al 2022). Le unità che restano fanno capo ad altri enti pubblici: sono la differenza tra 227.262 e 122.241, due voci omogenee, entrambe riferite al patrimonio non utilizzato o inutilizzabile.

In termini di quota, se i Comuni hanno il 53,8% delle unità censite, il resto non è comunale: è la parte che manca per arrivare a 100, fatta con i numeri della scheda. Sulla superficie il quadro è simile: i Comuni hanno il 56,7% dei 40,2 milioni di metri quadrati, quindi la parte restante è in capo ad altri soggetti, ed è anch'essa la differenza rispetto a 100.

Il censimento, per come è riportato nella ricerca, non dice chi siano questi altri proprietari né quante abitazioni ci siano tra le unità che restano dopo aver sottratto 122.241 a 227.262. Non è quindi possibile stabilire quante delle 117.553 case ferme dipendano da un Comune e quante da un altro ente: le percentuali valgono per l'intero patrimonio non utilizzato, non solo per le abitazioni.

Che cosa ricordare dei numeri del censimento?

Le cifre da ricordare sono sei. Le abitazioni pubbliche non utilizzate o inutilizzabili sono 117.553 nel 2022. Fanno parte di 227.262 unità immobiliari ferme, per 40,2 milioni di metri quadrati. I Comuni ne detengono il 53,8%, le amministrazioni locali l'81,2% della superficie. Il 76% delle unità non supera i 100 metri quadrati. L'1,3% oltre i 2.000 metri quadrati porta con sé il 47,6% della superficie.

Il censimento MEF su cui poggia la ricerca di Nomisma per CNA Costruzioni è fermo al 2022: le 117.553 abitazioni sono il numero di quell'anno, e nessuna rilevazione successiva dice oggi quante siano. Quando uscirà un nuovo aggiornamento, il confronto con questa cifra sarà il primo conto da rifare. Intanto il conto resta quello del 2022: 117.553 case pubbliche ferme, e nessun numero su quante siano tornate in uso.