Rinnovi affitti settembre: indice FOI e cosa cambia

L'indice FOI di agosto è fermo a 103,1, base 2025=100. Stesso valore di luglio. Sull'anno precedente la variazione è +2,8%, sul biennio precedente +4,3%. Sono i tre numeri che decidono quanto sale l'affitto di chi rinnova il contratto a settembre, il mese in cui in Italia si concentra la maggior parte dei rinnovi e delle nuove locazioni.

Non è un dettaglio tecnico da consultare solo se si è proprietari. L'indice FOI (Famiglie di Operai e Impiegati) è il parametro ISTAT che, nella maggior parte dei contratti di locazione a uso abitativo, regola l'aggiornamento annuale del canone quando le parti hanno previsto la clausola di indicizzazione. Chi firma o rinnova un contratto a settembre lo trova scritto, quasi sempre, in una clausola che pochi rileggono fino al giorno dell'aumento.

Cosa dice davvero l'indice FOI di agosto

Il valore di 103,1 di agosto ripete quello di luglio 2026, anch'esso a 103,1. La variazione mese su mese registrata da ISTAT per luglio è stata +0,3%. Sull'anno, il confronto porta a +2,8%; sul biennio, a +4,3%.

I tre orizzonti temporali non sono intercambiabili. Un contratto che prevede l'aggiornamento annuale usa la variazione annua, quindi il +2,8%. Un contratto che prevede l'aggiornamento biennale, meno comune ma presente in alcune locazioni commerciali e in contratti più datati, usa il +4,3%. Applicata allo stesso canone, la differenza tra i due parametri vale un punto e mezzo percentuale.

Come si applica in pratica

Il meccanismo, quando la clausola di indicizzazione è presente, è semplice nella formula ma spesso trascurato nella pratica: il canone in essere si moltiplica per la percentuale di variazione FOI relativa al periodo previsto dal contratto. Il risultato è il nuovo canone dovuto dal mese di decorrenza dell'aggiornamento, che nella maggior parte dei contratti coincide con l'anniversario della firma.

Il punto che genera più contestazioni non è il calcolo in sé, ma la sua applicazione automatica. Molti contratti prevedono che l'aggiornamento non sia automatico ma debba essere richiesto per iscritto dal proprietario. Senza richiesta scritta, l'aumento non è dovuto, anche se il contratto lo prevede in teoria.

Quanto pesa in euro, tra Milano e Roma

Sul piano dei canoni assoluti, i due mercati più osservati d'Italia mostrano differenze rilevanti. Ad agosto l'affitto medio nazionale si attesta a 14,6 euro al metro quadro. A Milano il valore sale a 22,3 euro al metro quadro, a Roma a 19,1 euro al metro quadro. Milano resta il mercato più caro, con uno scarto di oltre 7 euro al metro quadro rispetto alla media nazionale.

Sul fronte dello scatto annuo, cioè la variazione effettiva registrata sui contratti in rinnovo, a Milano lo scatto medio su un trilocale è di 29 euro al mese su base annua, a Roma di 22 euro al mese. Su un anno significa 348 euro in più a Milano (29 euro per 12 mesi) e 264 euro in più a Roma (22 euro per 12 mesi), a parità di canone di partenza. Cifre che si sommano al resto delle spese fisse dell'abitare, proprio nel mese in cui si concentrano anche le spese scolastiche e il rientro dalle vacanze.

Perché Milano e Roma non sono comparabili linearmente

Il divario tra le due città non dipende solo dal livello dei canoni, ma dalla composizione del mercato. Milano ha una quota più alta di contratti a canone libero su immobili ristrutturati di recente, che partono da valori base più alti e quindi generano scatti assoluti maggiori anche a parità di percentuale di aggiornamento. Roma ha un parco immobiliare più eterogeneo, con canoni di partenza mediamente più bassi anche nelle zone centrali.

Il mese dei rinnovi: perché settembre concentra tutto

Settembre è il mese in cui si concentrano più rinnovi e più nuove locazioni per una ragione che ha poco a che fare con l'indice FOI e molto con il calendario italiano: è il mese in cui si chiude l'estate, riaprono le scuole, si stabilizzano gli spostamenti per lavoro e studio rimandati durante la pausa estiva. I contratti firmati a fine estate degli anni precedenti arrivano in scadenza o in anniversario proprio ora.

Questa concentrazione stagionale ha un effetto pratico: proprietari e inquilini si trovano a dover verificare in poche settimane condizioni contrattuali che magari non rileggevano da mesi. È il momento in cui gli errori, da entrambe le parti, diventano più frequenti, semplicemente perché il volume di pratiche gestite nello stesso periodo aumenta.

Gli errori più comuni del proprietario

Il primo errore è applicare l'aggiornamento FOI senza la richiesta scritta preventiva, quando il contratto la prevede come condizione. Il secondo è confondere il parametro annuale con quello biennale, applicando per errore la percentuale sbagliata al canone. Il terzo è dimenticare che, in assenza di clausola esplicita di indicizzazione nel contratto, l'aggiornamento non è affatto automatico: va negoziato, non imposto.

Gli errori più comuni dell'inquilino

Sul lato opposto, l'errore più diffuso è non verificare quale percentuale FOI sia stata effettivamente applicata, accettando l'aumento comunicato senza controllo. Il secondo è ignorare la scadenza dei termini di disdetta prima del rinnovo tacito, che in molti contratti di locazione abitativa scattano con largo anticipo rispetto alla data di scadenza. Il terzo è non conservare la documentazione degli aggiornamenti pregressi, che diventa indispensabile in caso di controversia sul canone dovuto.

Uno sguardo al biennio: perché il dato di lungo periodo conta

Il +4,3% di variazione sul biennio precedente racconta una traiettoria diversa rispetto al solo dato annuale. Mette in prospettiva quanto sia cresciuto il costo della vita misurato dal paniere FOI negli ultimi due anni, non solo negli ultimi dodici mesi. Per chi ha un contratto con clausola di aggiornamento biennale, questo è il numero che conta davvero: la differenza rispetto al +2,8% annuale, un punto e mezzo, si traduce in euro aggiuntivi non trascurabili su canoni già alti come quelli di Milano o Roma.

Va detto con chiarezza: il dato FOI di luglio, su cui si basano gran parte di questi calcoli, ha una decorrenza specifica, il 1° luglio 2026, e non va confuso con un valore aggiornato all'ultima settimana. Chi applica l'indicizzazione a settembre lavora comunque su questi ultimi valori disponibili, agosto compreso, che ISTAT pubblica con un mese circa di ritardo tecnico rispetto al periodo di riferimento.

Cosa cambia per chi firma un nuovo contratto

Chi stipula un nuovo contratto a settembre, anziché rinnovare uno esistente, si confronta con i canoni di mercato attuali più che con l'indice FOI, che entra in gioco solo dal primo anniversario in poi. In questo senso, i valori di 14,6 euro al metro quadro a livello nazionale, 22,3 euro a Milano e 19,1 euro a Roma sono il punto di partenza reale della trattativa, più del parametro ISTAT che riguarderà solo gli aggiornamenti futuri.

Per chi invece rinnova un contratto già in corso, la sequenza dei tre numeri, 103,1 di indice, +2,8% annuo, +4,3% biennale, è quella che determina l'aumento effettivo, sempre a condizione che la clausola di indicizzazione sia presente nel testo contrattuale e che, dove richiesto, sia stata comunicata per iscritto.

Nota: i contenuti di questo articolo hanno finalità informativa e non costituiscono consulenza finanziaria o raccomandazione di prodotto.

Il punto fermo di settembre

L'indice FOI di agosto resta a 103,1, invariato rispetto a luglio. La variazione annua del +2,8% e quella biennale del +4,3% sono i due parametri che, applicati correttamente e nel rispetto delle clausole contrattuali, determinano l'aumento dei canoni in rinnovo a settembre. A Milano lo scatto medio su un trilocale vale 29 euro al mese, a Roma 22 euro al mese: la differenza tra le due città, sommata su un anno, supera i 300 euro nel primo caso e i 260 nel secondo. Il prossimo aggiornamento ISTAT dirà se la traiettoria resta stabile o riprende a salire.